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Aprovechando el Potencial: conocimientos cruciales de Análisis del Sitio

Mtro. En Urb. Manuel Elihú Díaz


Modificación del trazo de un acceso principal donde se rodea un área verde para accesar por la izquierda hacia otro conjunto dentro del fraccionamiento.

Antecedentes


En el ámbito del desarrollo urbano y regional, realicé una tesis de posgrado en la UNAM sobre la identificación de sitios para desarrollos urbanos integrales y sustentables en México. Concluí que los nuevos conjuntos urbanos deben desarrollarse en ciudades medias para fortalecer centros urbanos y hacerlos más sustentables mediante inversiones en infraestructura primaria; en localidades con economías productivas emergentes para generar oportunidades de trabajo; en entidades con crecimiento poblacional y demanda de nuevos hogares; en localidades rurales impulsando el sector agropecuario; en las principales zonas metropolitanas a través de proyectos de redención; en localidades urbanas marginadas o de extrema pobreza, fomentando la autoconstrucción de viviendas; en pequeñas localidades urbanas sin crecimiento económico sostenido que garanticen empleos productivos; en localidades urbanas con presencia de adultos mayores, reconociéndolos como sujetos de derecho y una reserva moral y productiva de la sociedad; y en zonas donde se invierte en infraestructura, aprovechando proyectos estratégicos de cualquier índole. Situación que no se ha logrado.


Lo anterior es posible siempre y cuando exista una verdadera planeación democrática y un sistema político administrativo que esté descentralizado, sin embargo, al no tener un Estado como eje rector de la planeación, quien define en dónde se construirá en estos sitios son los desarrolladores de vivienda privados. Fue ahí donde encontré en Desarrolladora Homex, la oportunidad de aplicar mis conocimientos para la adquisición de terrenos para la construcción de nuevos fraccionamientos, aún con mis propias limitaciones administrativas que comúnmente tenemos en todas las grandes empresas.


Problemática


Uno de los grandes problemas al adquirir un terreno es no conocer si tiene acceso o está limitado por un volumen inadecuado para su futura movilidad, que cuenta con uso del suelo limitado que posteriormente no se puede cambiar o modificar, si carece de puntos de conexión de líneas de infraestructura o por la falta de equipamientos; aunado a múltiples factores que no están planeados y deben investigarse antes de su compra. Por ello, es necesario realizar un estudio previo que no solo sea una breve descripción del proyecto, sino también aborde elementos que puedan establecer líneas de investigación para diferentes sectores de las empresas desarrolladoras de vivienda o desarrolladores inmobiliarios, y que al mismo tiempo sea rápida y sintetice los aspectos más relevantes para tomar decisiones económicas y de diseño.

En 2019 escribí una entrada de blog describiendo cómo realizar un análisis locacional desde el punto de vista inmobiliario, por lo cual mi objetivo en esta entrada es actualizarlo agregando nuevos desafíos y precisando sus alcances, y quiero dirigirlo a Global Realty Advisors Groups, Luxe Property Consultants Teams, Urban Terra Experts Collective, Prestige Estate Concierge Groups y Moderno Properties Advisors Teams (que finalmente son brókers, inversionistas, buscatierras, arquitectos, ingenieros, desarrolladores, etc) aportando hallazgos importantes para su aplicación.


"Debemos evolucionar de investigadores a solucionadores de problemas y aprovechar al máximo las herramientas tecnológicas que la tendencia actual nos ofrece"

Desarrollo de un análisis del sitio


Recomiendo crear un formato en un procesador de textos, como Word, y utilizar una tabla en Excel para elaborar un plan maestro de manera paralela. Sin embargo, es importante que toda la información se comparta en formato PDF, por lo que será necesario exportarla a dicho formato. El documento debe ser muy resumido, evitando datos irrelevantes, ya que será leído por profesionales de diversas áreas, incluyendo algunos técnicos. En caso de contener información técnica, esta deberá ser adjuntada en un anexo al final del documento para garantizar su comprensión por parte de todos los lectores. Si es necesario, se puede utilizar la ayuda del chat GPT; sin embargo, se debe tener cuidado al introducir los datos correctos, ya que el resumen generado puede carecer de estrategias humanas para identificar elementos clave o puede ser demasiado extenso, lo que podría distraer la atención de los inversionistas. Los aspectos que se deben desarrollar son los siguientes:


Aspectos legales. Para garantizar la viabilidad de los terrenos propuestos, es crucial recopilar la documentación que demuestre la propiedad del predio, como una escritura pública con datos de inscripción en el registro público de la propiedad, siendo importante evitar terrenos con inmatriculaciones administrativas que puedan afectar posibles créditos o futuras negociaciones con instituciones bancarias. Es importante recabar documentos que respalden los pagos de servicios como el impuesto predial actualizado, verificar la existencia de permisos y licencias vigentes o vencidos, así como evaluar la factibilidad de servicios mediante (en algunos casos se pueden analizar prefactibilidades con los organismos de agua y saneamiento correspondientes). Todos los datos, como números de folio, fechas y vigencia, así como cualquier adeudo o pago pendiente, deben ser registrados y pueden organizarse en una tabla de Excel para facilitar su transferencia al documento final en Word. Es esencial sintetizar la información, eliminando cualquier dato irrelevante o no relacionado directamente con el predio. El área jurídica correspondiente de la empresa podrá emitir un dictamen de factibilidad legal.



Aspectos regionales. Utilizando Google Earth, se pueden generar mapas que muestren la ubicación del estado, el municipio dentro del estado y el predio dentro del municipio (verificando que el registro predial coincida con la ubicación correcta). Describir las características físicas de la región, como el comportamiento urbano en relación con el centro regional más cercano, lo cual es relevante para determinar el flujo de bienes y servicios. Incluir información sobre el clima, como las temperaturas máximas, mínimas y medias anuales, así como los niveles de precipitación, identificando los meses más críticos en términos de cantidad de lluvia en milímetros. Es importante citar la fuente y el año de publicación de los datos recopilados, y se recomienda consultar múltiples fuentes, especialmente las estadísticas proporcionadas por el INEGI, que suelen ser más confiables, aunque también hay portales interesantes como Meteoblue que pueden arrojar datos en tiempo real.


Otros portales que pueden ayudar en el análisis de datos son: Science For A Changing World (USGS), los mosaicos Geomediana Landsat, Sentinelhub Playground, Zoom Earth y World Imagery por Esri. Hay que explorarlos periódicamente, ya que van cambiando sus características, pero son Sistemas de Información Geográfica (SIG) con interfaces similares a Google Earth.



Localización. Se puede utilizar Google Maps y Bing Maps para ubicar con precisión el predio, y es importante recabar el alineamiento y número oficial para establecer la dirección oficial del terreno. Insertar una imagen satelital y crear un croquis de localización que incluya acotaciones del terreno y los nombres de las calles cercanas, para que pueda ser copiado y pegado en los planos. También se puede aprovechar Google Earth para guardar la posición del punto en un formato KMZ, el cual puede ser importado a software BIM como ArchiCAD o Revit, facilitando la integración con los aspectos geográficos del proyecto.


Con la ayuda del Geoportal y el visor de datos públicos del Registro Único de Vivienda (RUV), se puede ubicar el predio en relación con los polígonos de contención urbana establecidos por la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI)[1] y permitirá observar si existen apoyos gubernamentales disponibles para el proyecto. Al verificar la ubicación del predio dentro de estos polígonos, se puede determinar si se cumple con los criterios para acceder a posibles programas de apoyo y beneficios proporcionados por entidades gubernamentales, siendo importante para evaluar las oportunidades y ventajas que tiene el predio.


Aspectos naturales y hábitat urbano. La creciente demanda de temas sustentables en el ámbito inmobiliario obliga a investigar a fondo la fauna y la vegetación existente en el entorno inmediato. Mencionar las especies más comunes, su comportamiento y su relación con los ecosistemas humanos. Identificar los tipos de vegetación presentes en la zona, incluyendo el tamaño de los elementos vegetales, como la altura y el ancho de la fronda, así como los frutos que se producen en la microrregión y los ecosistemas cercanos. Registrar las especies en peligro de extinción y analizar cuáles son las más aptas para resistir los efectos del cambio climático.


Esta información se puede obtener de los planes municipales de desarrollo urbano, así como de fuentes como el INEGI. En algunos proyectos, se puede considerar la implementación de un programa de migración de especies endémicas en conjunto con el diseño del plan maestro.


Linderos, superficies, topografía y colindancias. En ocasiones, para determinar las superficies del predio, solo se dispone de Google Earth. En este caso, es posible guardar una imagen satelital de alta resolución, como 4K, escalarla y calcarla en una plataforma de dibujo para realizar un análisis de superficies. Sin embargo, este método tiene una precisión limitada y puede implicar un margen de error considerable. Aunque puede resultar útil para una preevaluación del predio, a medida que avanza la negociación y se cuenta con la oferta de policitación de compra, es recomendable realizar un levantamiento topográfico por parte de una empresa especializada. Este levantamiento permitirá obtener un plano del terreno con cotas, nombres de calles, distancias de los linderos, orientación del norte, vientos dominantes y tipo de topografía. Se debe realizar una tabla con porcentajes de pendientes que estén entre 2% y 15%, preferentemente evitando terrenos planos que puedan inundarse.


Es importante investigar el tipo de suelo en el plan municipal de desarrollo urbano y obtener información sobre la zona UTM y el código EPSG[2]. También es necesario verificar las colindancias y linderos según lo establecido en la escritura, estudiar la forma del terreno, calcular la superficie bruta y determinar las afectaciones para obtener la superficie neta, la cual se debe comparar con la superficie escriturada. En caso de existir diferencias, se debe realizar un acta circunstanciada de rectificación de linderos y superficies para actualizar la escritura. En algunos casos, es posible realizar un apeo y deslinde catastral en cooperación con los colindantes, o a través de un proceso judicial en caso de que exista algún riesgo o conflicto.


Aspectos socioeconómicos. En este apartado, es importante ser conciso debido a la gran cantidad de gráficas y dibujos que pueden resultar difíciles de explicar o sintetizar. Sin embargo, se deben abordar algunos aspectos relevantes, como la actividad económica en el municipio, la población económicamente activa y total, la estructura de edades de la población, la población discapacitada o en situación vulnerable, el número de viviendas en el municipio y el precio de casas similares en la cercanía del predio para realizar un estudio de mercado breve. También es importante considerar el porcentaje de población atendida por servicios básicos como agua, luz y drenaje, así como las tradiciones, costumbres y la accesibilidad universal que se haya diseñado en la zona.


Para obtener información sobre la oferta de viviendas y precios aproximados, se puede consultar en el visor de datos del RUV o en páginas inmobiliarias especializadas, aunque se debe tener precaución ya que algunos precios pueden ser incorrectos o existir desinformación generalizada. También es importante verificar la página del SCINCE con los datos que INEGI arroja sobre el emplazamiento investigado, y cuando se tratan de núcleos ejidales, se puede consultar la página del Padrón e Historial de Núcleos Agrarios (PINHA) a cargo del Registro Agrario Nacional (RAN) donde se pueden consultar polígonos así como datos agrarios, sociales o comunales que se encuentren en el entorno.


Uso del suelo y densidad. Es necesario acudir físicamente a la dependencia correspondiente, donde se expide un instrumento como un certificado o una cédula informativa de zonificación (generalmente es la dirección municipal de desarrollo urbano). Pero es posible obtener información preliminar a través de recursos en línea, como un plano de usos del suelo, donde se puede visualizar el terreno y su ubicación dentro de los límites zonales (siendo importante hacer un mapeo del uso del suelo en el plan municipal dibujando el polígono del predio e integrando la simbología del plano para establecer si se encuentra en esa zona). Verificar la densidad permitida, generalmente expresada en viviendas por hectárea, así como los coeficientes de ocupación y utilización del suelo, así como toda normativa aplicable al uso del suelo y la capacidad máxima de construcción, ya sea por el municipio como también las asociaciones de vecinos si se encuentra en un fraccionamiento, en ese orden ambas deben ser consideradas.


Para una mayor precisión, se puede utilizar un archivo Excel con cálculos propios basados en el plan maestro e integrar la tabla en el documento para facilitar su comprensión. En la Ciudad de México, se puede utilizar el SIG portal CiudadMX, mientras que en el estado de México se puede acceder al portal de la Secretaría de Desarrollo Urbano, que contiene los planes y programas de desarrollo urbano a nivel municipal. Además, los portales municipales de los gobiernos en todo el país también pueden brindar información relevante.


Vías de comunicación. Elaborar un plano que señale las vialidades regionales, primaria, de acceso y distribución que permiten conectar al predio con el entorno. Identificar la presencia de paraderos de transporte público en la zona y describir cómo se puede llegar al terreno de manera realista. Se pueden utilizar herramientas como el visor geográfico o Google Earth para obtener una visión clara de las vías y puntos de acceso, siendo relevante indicar la distancia y proporcionar instrucciones precisas para facilitar la comprensión de cómo llegar al predio.


Lo más relevante es investigar en el plano de vialidades y restricciones de el plan municipal de desarrollo urbano los anchos de derechos de vía, así como restricciones por líneas de alta tensión o alguna afectación del terreno que pueda ser considerable y se le pueda descontar a la superficie bruta del terreno. En una negociación inmobiliaria esto puede ser un argumento que puede afectar el valor de adquisición o venta.


Equipamiento, obras y proyectos en la zona. Utilizando el visor geográfico, es posible identificar con mapas equipamiento educativo, de salud, servicios urbanos y equipamiento de abasto presentes en el entorno. Se deben mencionar sus ubicaciones incluyendo la distancia de recorrido hacia el predio. Además, es importante investigar y mencionar algunas obras y proyectos contemplados en el plan municipal de desarrollo urbano que puedan ser relevantes para el proyecto. Se puede buscar en Internet y recopilar datos que puedan ser beneficiosos o que puedan afectar la construcción del proyecto. Este análisis permitirá tener una visión integral del entorno y evaluar cómo el equipamiento, las obras y los proyectos existentes pueden influir en el desarrollo y éxito del proyecto inmobiliario.




Infraestructura y servicios existentes. Es necesario acudir físicamente a las oficinas de los organismos descentralizados de agua y saneamiento o las delegaciones de la CFE para obtener asesoría y estimar la prefactibilidad de servicios. Se debe determinar la disponibilidad de agua potable, la cercanía de pozos de agua, la existencia de cárcamos, los puntos de descarga sanitaria, las conexiones a la red eléctrica, las subestaciones eléctricas y la presencia de otros servicios relevantes como fibra óptica y gas natural. Además, se pueden incluir imágenes del plan municipal en el plano de diagnóstico y estrategia de infraestructura urbana y agregar noticias de Internet sobre obras relevantes.


En el visor geográfico también se pueden encontrar datos de mapas con el inventario del suelo, que cuenta con la cobertura de agua potable, drenaje y electricidad, pero también se cuenta con la información de la página del Sistema Nacional de Información del Agua (SINA) a cargo de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA), donde se pueden investigar cuencas, regiones hidrológicas, plantas de tratamiento de agua residual cercanos, y consultar en el registro público de derechos de agua los datos del título de concesión del pozo de agua potable que probablemente tenga el propietario del predio a adquirir si ya se cuenta con pozo. Si ya se cuenta con esta documentación, es importante agregar todas las fechas y datos que se encuentren en las factibilidades de servicios correspondientes.


Afectaciones y riesgos. No se puede predecir con certeza ningún fenómeno natural, pero existen estudios que respaldan la información sobre los posibles riesgos presentes en la zona. Algunos de estos estudios pueden encontrarse en el plano de riesgos y vulnerabilidades del plan municipal. Es necesario investigar si existen afectaciones al interior del predio, y en caso de que las haya, señalarlas en el plano correspondiente. También es crucial evaluar la vulnerabilidad ante fenómenos naturales como inundaciones, climas extremos, sismos, fallas geológicas, riesgos químicos, tornados, huracanes, tormentas, entre otros. Es importante acercarse a las oficinas de protección civil para recibir asesoramiento en caso de que existan riesgos no contemplados inicialmente.



Observaciones y recomendaciones. Es el apartado clave por el cual los clientes solicitan nuestros servicios como profesionales. Nuestra labor va más allá de ser meros recopiladores de información, ya que debemos brindar apoyo y fortalecer a nuestros clientes con nuestro conocimiento, asimilando lo investigado y solucionando los problemas identificados para que el proyecto sea competente y eficaz. Es necesario emitir opiniones profesionales redactadas en tercera persona, respaldadas con imágenes y fuentes confiables en Internet y redactarlo impecable, aunque debemos ser concisos, con una extensión máxima de entre 3 y 5 cuartillas. En este apartado, debemos desarrollar temas mediante párrafos que puedan ser leídos como conclusiones profesionales, abarcando un análisis exhaustivo de las fortalezas, debilidades, oportunidades, amenazas y riesgos del proyecto, así como las estrategias para protegerlo ante dichos factores.


Ofrecer recomendaciones en materia de protección civil, propuestas económicas, generación de empleo e impacto en el entorno. Considerar las características sociales a atender, la interacción de los habitantes con el proyecto, la integración a la zona, recomendaciones de estilos arquitectónicos e imagen urbana, propuestas de tipologías de viviendas y su justificación, recomendaciones medioambientales, cuidado del área de influencia, necesidad de áreas verdes y sugerencias de especies vegetales (mencionando al menos 30 especies de árboles, arbustos, matorrales, plantas y flores que se sembrarán). Mencionar las características que debe contemplar el proyecto en cuanto a su uso del suelo, normatividad y restricciones, cómo aprovechar los servicios, obras y proyectos existentes en la zona, recomendaciones para acceder a la zona, propuestas para mejoras en vialidades y transporte, sugerencias para mejorar el entorno inmediato, cómo ayudar a la comunidad y qué se puede construir fuera del terreno para beneficiar al municipio.


Describir cómo se integrará el proyecto al lugar, qué equipamientos e infraestructura de la zona serán benéficos para el proyecto y cómo se dará la movilidad en la zona. Se deben incluir propuestas de zonificación primaria o bocetos de la distribución de usos del suelo y propuestas de diseño para el proyecto, justificando las ideas planteadas e imaginar cómo se proyecta el futuro del proyecto después de 10 años de haber sido concluido, y brindar recomendaciones sobre los pasos que se deben seguir para iniciar el diseño y la representación gráfica del proyecto según las recomendaciones del desarrollador.




Comentarios finales


Estamos en constante cambio y los proyectos ya realizados pueden sufrir pérdidas si no se adaptan y se reconvierten a tiempo. En el mundo de la inversión y el desarrollo inmobiliario, el análisis del sitio juega un papel fundamental para maximizar el potencial de una propiedad. Uno punto clave es la importancia de comprender la ubicación del predio y su entorno mediante un análisis del sitio que considere factores como la accesibilidad, infraestructura cercana, tendencias demográficas y la oferta de servicios, elementos pueden tener un impacto significativo en el valor y la rentabilidad a largo plazo de la inversión. Es necesario evaluar el potencial de desarrollo de un terreno, e implica analizar las regulaciones locales, los planes de zonificación y las restricciones normativas. Al comprender las oportunidades y limitaciones que ofrece el entorno legal y urbano, los inversionistas y profesionales del sector pueden tomar decisiones críticas sobre cómo aprovechar al máximo el potencial de un sitio.


Evaluar la demanda del mercado, los precios de la vivienda y los posibles retornos de la inversión es esencial para determinar la viabilidad de un proyecto. Los inversionistas deben realizar proyecciones realistas y considerar diferentes escenarios antes de comprometerse con una inversión. El mercado inmobiliario es dinámico y está sujeto a sucesos internacionales que no se pueden menospreciar, uno de ellos es el aprovechamiento de la inteligencia artificial. Los inversionistas y profesionales del sector deben estar atentos a las transformaciones en la demografía, el desarrollo tecnológico y las preferencias de los consumidores, que cual les permitirá adaptarse y aprovechar nuevas oportunidades de inversión.


Es crucial dejar atrás las secuelas académicas y transformarlas en estrategias profesionales. Debemos evolucionar de investigadores a solucionadores de problemas y aprovechar al máximo las herramientas tecnológicas que la tendencia actual nos ofrece, permitiendo superar los límites económicos que nos impiden crecer a mediano plazo. Realizar un análisis del sitio y contar con un sistema propio puede ser de gran ayuda para mejorar nuestra productividad.


Es hora de utilizar todas estas oportunidades para avanzar y alcanzar el éxito profesional.




[1] [1] Conforme a las Reglas de Operación del Registro Único de Vivienda (RUV) que establece la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 26 de diciembre de 2011 respecto al Subsidio Federal para Vivienda “Esta es tu Casa” para el ejercicio vigente. https://geoespacial.ruv.org.mx/map actualizado en mayo de 2023 [2] https://geoespacial.ruv.org.mx/map consultado el 15 de mayo de 2023. La zona UTM es el sistema de coordenadas universal transversal de Mercator (UTM) y el código European Petroleum Survey Group (EPSG) tiene los parámetros de referencia para el levantamiento topográfico.


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