Experiencia territorial

La escala de Cañada Real marcó mi evaluación y su promoción comercial con Homex: 256,961.25 m² de suelo en breña, equivalentes a 25.70 hectáreas, próximos a la carretera Guadalajara–Zapotlanejo, a la altura de El Vado. Trabajé con una reserva de uso habitacional cuya dimensión permitía plantear un desarrollo de vivienda media y residencial, no solamente la venta de lotes aislados.

La conectividad regional era uno de sus atributos, pero la proximidad a una carretera debía distinguirse de un acceso efectivamente resuelto. La promoción manejó una distancia aproximada de 100 metros y el catálogo señaló 130 metros; ambas distancias formaban parte de los materiales de promoción y expresaban dos maneras de medir la proximidad al corredor regional. La lectura del borde urbano, la continuidad de las vialidades y la relación con los sectores ya ocupados daban sentido a la evaluación del predio.

El precio de promoción fue de $76,318,000 MXN.

El borde oriental de Ciudad Juárez fue el marco de mi trabajo con estas parcelas en breña, cuya evaluación y promoción realicé con Homex. Su relación con Camino Viejo a Zaragoza, el bulevar Juan Pablo II y los desarrollos Banús y Bonanza permitía explicar su posición dentro del crecimiento urbano y del sistema de conexiones de la ciudad fronteriza.

Distinguí dos ofertas: la parcela P39 tenía 71,247 m² y se promovió en $50,158,000 MXN; las parcelas P30, P76 y S/N sumaban 136,428.59 m² y se promovieron en $81,039,000 MXN. En conjunto representaban 207,675.59 m², sin constituir por ello un único lote. Para comparar su escala consideré esa suma, sin confundirla con un solo lote continuo.

Durante la promoción se señalaron referencias de 900 metros a un kilómetro al bulevar Juan Pablo II y unos veinte minutos al cruce fronterizo. Se consideraron alternativas habitacionales, comerciales, de servicios e industriales. Esas posibilidades expresaban la vocación que se analizaba, no una clave normativa única. La presencia de vivienda, comercios y equipamientos cercanos ayudaba a valorar la inserción de cada parcela sin confundir proximidad urbana con urbanización ejecutada.

En Santa Teresa X trabajé con una unidad territorial de 198,371.07 m², aproximadamente 19.84 hectáreas, para su evaluación y promoción con Homex. El uso del suelo que manejamos era H100A. La reserva se insertaba en el corredor de expansión de Huehuetoca, con referencias de acceso de diez minutos a la carretera Tula–Jorobas y a la autopista México–Querétaro, y cinco minutos al centro municipal, según las condiciones de aquella etapa.

La unidad reunía seis componentes: lote 9, 31,438.43 m²; lote 10, 19,223.52 m²; lote 11, 84,697.35 m²; lote 27, 32,195.48 m²; La Cañada, 18,549 m²; y área común, 12,267.29 m². Su suma era 198,371.07 m². Distinguir las piezas resultaba importante: una unidad topográfica no convertía automáticamente toda su superficie en área vendible. La cañada y el área común tenían una función diferente de los lotes para implantación.

El trabajo consistió en relacionar esa estructura predial con los accesos y el desarrollo habitacional del entorno. El precio solicitado durante la promoción fue de $109,105,000 MXN.

La evaluación de estas parcelas me llevó a estudiar una reserva de 158,814.892 m² vinculada al desarrollo Palma Real, en la periferia de Tijuana. Participé en su promoción comercial con Homex, considerando un proyecto de lotificación para vivienda de interés social y medio, con una referencia de uso habitacional y comercial.

El plano reunía varias piezas de suelo y permitía reconocer su posición respecto de las áreas habitacionales. La tarea territorial consistía en leer la continuidad entre esas piezas, los accesos y la trama urbana existente. En una reserva de aproximadamente 15.88 hectáreas, el tamaño era relevante, pero también lo era la manera de integrar el desarrollo a la ciudad. La delimitación original y el archivo de localización sustentaron esta lectura territorial.

En Villas del Manantial evalué y promoví con Homex dos reservas habitacionales y un lote comercial, próximos a la Feria de Durango y a la carretera Durango–Mezquital. Era importante distinguir el suelo para crecimiento residencial de la pieza comercial situada en el acceso del desarrollo, proyectado para 3,400 viviendas.

Las parcelas 35 y 65 se presentaron con una superficie total de 119,933.17 m² y un precio conjunto de $32,982,000 MXN. En el catálogo, sus superficies eran 78,844.726 y 41,088.450 m²; la publicación de Wix conservaba 76,478.892 y 41,088.420 m². Los materiales de promoción registraron dos desgloses distintos. Para comparar la escala del caso consideré el total declarado de 119,933.17 m², sin sumar las diferencias entre versiones.

El lote comercial correspondía al lote 1 de la manzana 82, sobre el bulevar del Río. El catálogo indicaba 9,378.92 m², frente a 9,378 m² en la publicación, y se promovió en $10,316,000 MXN. Contaba con referencia de uso comercial autorizado y factibilidad de servicios. Su proximidad al acceso principal le daba una función distinta: atender los recorridos y la demanda del propio desarrollo.

Como referencias de aquella promoción se señalaron 300 metros a la Feria y cinco minutos a la carretera; la página también describía un recorrido de cinco minutos a la Feria. La evaluación relacionaba esos accesos con las condiciones de los terrenos en breña y la incorporación gradual de vivienda.

La capacidad habitacional fue central en mi evaluación y promoción de Parque San Pedro con Homex. La reserva tenía 90,327.91 m² y un proyecto autorizado de 1,040 viviendas; formaba parte de un conjunto habitacional cuya autorización comprendía 13,510 viviendas. Es importante distinguir la capacidad de esta fracción de la del conjunto completo.

Trabajé con suelo de uso habitacional multifamiliar, en breña, orientado a vivienda de interés social y con factibilidades de servicios. La relación entre 1,040 viviendas y 9.032791 hectáreas equivalía a aproximadamente 115.14 viviendas por hectárea de la reserva considerada. Ese cociente describe la intensidad del proyecto: no sustituye ni aumenta el número de viviendas autorizado.

El catálogo situaba el predio en el municipio de San Fernando, en el entorno noroeste de Tuxtla Gutiérrez, sobre la carretera a Chicoasén. Señalaba un kilómetro a la carretera y a la Calzada al Sumidero, cinco minutos al Mirador de la ciudad y tres minutos a la Feria de Chiapas. La publicación comercial añadió una referencia de quince minutos al aeropuerto Ángel Albino Corzo; esa referencia también formó parte de la promoción realizada en aquella etapa.

El precio de promoción fue de $8,943,000 MXN.

En Rancho San Melitón participé en la evaluación territorial y la promoción de una reserva de 86,168.93 m², aproximadamente 8.62 hectáreas, en el entorno de crecimiento de Zumpango. El terreno se encontraba en breña, con cultivo de nopaleras, acceso público y proximidad a desarrollos habitacionales identificados en el plano.

Durante aquella promoción manejamos el perímetro de contención urbana U3, el uso del suelo H100B y una capacidad de 861 viviendas con un máximo de cinco niveles. La superficie y el número de viviendas debían leerse junto con la estructura de accesos y el contexto urbano; la altura máxima no multiplicaba por cinco la capacidad total indicada.

El precio solicitado era de $350 MXN por m². Sobre 86,168.93 m² equivalía a $30,159,125.50 MXN. Se planteó un esquema de 15% a la firma del contrato, 15% a la escritura y 70% en mensualidades. La presentación señalaba escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad y una referencia de diez minutos a Santa Lucía. Ese esquema financiero formó parte del escenario comercial que evalué durante aquella intervención.

Cumbres me permitió trabajar con piezas de distinta escala dentro de un mismo desarrollo: parcelas extensas y manzanas insertas en el tejido habitacional. En su evaluación y promoción con Homex relacioné los terrenos con Paseo de la Cumbre, la carretera a San Sebastián el Grande y el Hospital General Regional 180 del IMSS, además de escuelas, comercio y espacios recreativos.

La oferta publicada reunía seis componentes: parcela 366, 28,649.96 m², por $11,031,000 MXN; parcela 434, 28,103.60 m², por $10,820,000; manzana 4, 2,139.43 m², por $1,648,000; manzana 5, 8,012.95 m², por $6,170,000; manzana 6, 4,233.11 m², por $3,260,000; y manzana 7, 839.50 m², por $647,000. El precio conjunto era $33,576,000 MXN. La suma de esas seis superficies era 71,978.55 m²; la publicación la presentaba como 7.19 hectáreas.

El catálogo mostraba 28,103.96 m² para la parcela 434. La imagen original incluía además la parcela 494 con 6,052.71 m² y consignaba 8,912.95 m² para la manzana 5. Esa variación documental se mantuvo separada del total de la oferta integrada por seis componentes. La imagen distinguía terrenos urbanizados y en breña; por ello, la conexión con calles y servicios no debía entenderse como una condición idéntica en todas las piezas.

El uso señalado era habitacional. La parcela 366 se situaba detrás del hospital; la 434 sobre Paseo de la Cumbre; la manzana 4 por Cerro de la Silla; y las manzanas 5, 6 y 7 al noreste de Lomas del Sur. Para la manzana 7 también se indicaron 150 metros al balneario Rancho Blanco. La promoción manejaba cinco minutos al hospital como referencia de proximidad.

Al evaluar Los Ahijaderos, el punto de partida fue su relación con Valle Nevado y con el crecimiento al sureste de Calimaya. Promoví con Homex una parcela de 20,402 m², a 2.65 kilómetros de la autopista Lerma–Tenango del Valle y con una referencia de veinte minutos al centro de Metepec durante aquella etapa.

Se estudiaron alternativas de vivienda horizontal y vertical, comercio, servicios, educación y deporte. La cercanía con un desarrollo de vivienda de interés social y medio daba contexto a esas posibilidades, pero no las convertía en una autorización normativa. El terreno se describía en breña, aunque el título de la publicación utilizó la palabra urbanizado; para el análisis tomé como referencia la condición física descrita en el cuerpo de la oferta y en la imagen original.

Mi participación reunió el análisis de localización y la promoción comercial. La reserva se ofreció en $7,182,000 MXN.

La esquina de Paseo del Gavilán y Paseo del Albatros dio carácter a este caso. Evalué y promoví con Homex un terreno de 17,096.82 m² dentro del desarrollo Santa Teresa, con dos frentes y uso CUR, Centro Urbano Regional. La clave era relevante por su relación con actividades comerciales y de servicio a una población residente, no por una simple etiqueta de lote comercial.

En aquella presentación se describía un desarrollo de 58,000 viviendas y la proximidad de escuelas primarias y secundarias. Se consideraron alternativas como mercado, centro comercial, supermercado y bodegas. El análisis vinculaba esos programas con los flujos del bulevar principal, los accesos y la demanda del entorno habitacional.

El catálogo situaba Paseo del Albatros al sur, Paseo del Gavilán al este y Paseo Piscis al norte; señalaba 200 metros a Tula–Jorobas y 500 metros al centro de distribución Liverpool. La página comercial manejó 100 metros a la carretera y cinco minutos a Liverpool. Las dos referencias correspondían a materiales distintos de promoción y no se trataron como mediciones equivalentes.

El precio de promoción fue de $35,733,000 MXN.

Dos fracciones dentro del desarrollo Costa Dorada concentraron mi trabajo de evaluación y promoción con Homex. Sumaban 16,597.41 m² de suelo habitacional en un entorno urbanizado del sureste de Acapulco. Su relación con el bulevar Costa Dorada y el corredor hacia Puerto Marqués permitía situarlas dentro de una estructura urbana más amplia.

El catálogo distinguía el lote 2, con 6,111.80 m², y el lote 3, con 10,485.61 m². Señalaba factibilidad de servicios y un entorno de crecimiento de vivienda media residencial; la reserva se presentó para vivienda de interés social. Esa diferencia entre segmento del entorno y producto propuesto formaba parte de la lectura comercial.

Durante la promoción se manejaron referencias de tres a cinco minutos a Plaza Sendero, cinco minutos a la carretera Cayaco–Puerto Marqués y diez minutos a Puerto Marqués. El precio conjunto era de $22,822,000 MXN.

En Paraíso Las Dunas trabajé con una reserva distribuida dentro del desarrollo, no con un solo lote continuo. La evaluación y promoción con Homex comprendió 14,884.75 m² de suelo urbanizado, con lotificación autorizada y factibilidades de servicios, al oeste de Coatzacoalcos sobre la carretera a Barrillas.

El desglose que utilicé reunía: manzana 23, 12 lotes habitacionales y uno comercial, 3,578.35 m²; manzana 24, cinco habitacionales, 456 m²; manzana 52, 66 habitacionales, 4,421.35 m²; manzana 52A, 22 habitacionales, 1,297.35 m²; manzana 53, 17 habitacionales y uno comercial, 2,928.35 m²; y manzana 81, 24 habitacionales, 2,203.35 m². El conjunto sumaba 146 lotes habitacionales y dos comerciales. La suma del desglose era 14,884.75 m².

La combinación de vivienda y comercio daba una función particular a las esquinas y a los frentes sobre los recorridos del desarrollo. El análisis debía distinguir el suelo habitacional de los dos componentes comerciales y relacionarlos con los servicios de proximidad.

En aquella promoción se señalaron quince minutos al centro, diez minutos a Plaza Sendero y cinco minutos a Playa Barrillas. El precio solicitado fue de $21,286,000 MXN.

La proximidad a un desarrollo de 4,400 viviendas construidas fue un dato central en la evaluación de estas tres parcelas. Participé en su promoción con Homex al suroeste de Huejotzingo, sobre la calle San Alfonso, junto a Valle de San Miguel.

Trabajé con una superficie total de 14,425.90 m²: parcela 1, 8,192 m²; parcela 2, 3,240 m²; y parcela 3, 2,993.90 m². Eran terrenos en breña y con vegetación. La vecindad con vivienda existente abría una lectura de complementariedad urbana para programas habitacionales o comerciales, sin que esa vocación equivaliera por sí misma a una clave de uso autorizada.

El caso exigía valorar la posición de cada parcela respecto de los accesos y del conjunto ya habitado. En la promoción se utilizaron referencias de diez minutos al centro municipal y al aeropuerto de Puebla. El precio conjunto era de $7,141,000 MXN.

La continuidad entre Real Ixtapa y Verde Vallarta orientó mi evaluación de esta reserva de 13,116.47 m². Participé en su promoción con Homex como terreno urbanizado, de uso habitacional, con proyecto de lotificación para 51 viviendas, factibilidades de servicios, accesos y puntos de conexión.

El plano mostraba la relación con la carretera a Las Palmas, las calles internas del desarrollo, las casas club y el corredor hacia Ixtapa. La superficie equivalía a 1.31 hectáreas; las 51 viviendas representaban aproximadamente 38.88 viviendas por hectárea sobre el área total considerada. Esta relación describía la escala del proyecto de lotificación, no una densidad normativa deducida de manera independiente.

La lectura territorial permitió presentar el predio como una pieza de continuidad dentro del desarrollo residencial, atendiendo tanto a sus conexiones como al entorno de servicios.

En el lote 48, el talud cambió la lectura de la reserva. Evalué el predio y promoví su venta con Homex distinguiendo 8,607.14 m² de superficie bruta de los 3,129.87 m² netos sin talud. La diferencia era de 5,477.27 m²: sólo alrededor del 36.36% de la superficie bruta correspondía al área neta indicada. Esa proporción resultaba mucho más informativa que anunciar únicamente el tamaño total.

El terreno se encontraba en un desarrollo urbanizado con acceso controlado, conexión a servicios y equipamientos próximos. La promoción señalaba uso habitacional H100C y licencia para ocho niveles, con cuatro viviendas por nivel: 8 × 4 = 32 viviendas como máximo para el lote. El número de niveles y la capacidad total eran parámetros distintos; no se debían sumar ni multiplicar nuevamente.

Mi análisis relacionó esos parámetros con el relieve, el acceso y la implantación del edificio. La secuencia de aproximación y las vistas entre las torres admitían una lectura de visión serial, en el sentido de Gordon Cullen: una forma de entender cómo el conjunto se percibía en movimiento y no sólo desde un punto fijo.

Durante la promoción se señalaron diez minutos al Ayuntamiento, la UNITEC, el IMSS y Multiplaza Alamedas. El precio solicitado fue de $13,751,000 MXN.

Promoví con la desarrolladora Homex este lote de terreno situado sobre el bulevar de Los Prados, en el conjunto urbano Parque Andares. La evaluación comprendió 7,383.02 m² y un proyecto de lotificación autorizado para vivienda de interés social, con factibilidades de servicios y referencia de uso habitacional y comercial.

La posición sobre una vialidad principal aportaba exposición comercial y conexión con el desarrollo. Su forma irregular y la franja marcada como afectación en la imagen obligaban a distinguir el perímetro de la propiedad de la superficie efectivamente disponible para implantar un programa. Ese era un aspecto sustantivo del análisis, no un detalle gráfico.

El catálogo describía un área de vivienda social y media, con referencia de alta plusvalía y un centro comercial a tres minutos. La publicación añadía cinco minutos a Paseo San Isidro y al dique La Primavera. En una versión se denominó terreno en breña y en otra se describió urbanizado; las dos descripciones correspondían a versiones distintas del material comercial y se analizaron por separado.

El precio solicitado era de $6,498,000 MXN.

La antigua hacienda dio identidad a esta pieza comercial de Santa Isabel. Evalué y promoví con Homex un terreno de 5,096.11 m², situado en Paseo Bosques de los Olivos esquina con Paseo Bosques de Grosellos, frente a una escuela y dentro del desarrollo habitacional.

El uso comercial autorizado, la construcción existente y la posición respecto de los recorridos cotidianos eran parte del atractivo. La promoción se apoyaba en un entorno de 3,500 viviendas; el catálogo precisaba 3,502. La hacienda no era solamente una superficie construida: aportaba una referencia reconocible dentro del tejido urbano, útil para explicar el carácter del lugar y sus posibilidades de reutilización.

En aquella etapa se manejaron referencias de cinco minutos a Paseo Bicentenario y diez minutos a Santa Lucía. El precio solicitado fue de $16,818,000 MXN.

La pendiente ascendente fue el rasgo que distinguió mi evaluación del lote 52. Promoví con Homex un terreno de 3,988.04 m² netos dentro de Rincón de la Montaña, con acceso controlado, servicios y vistas panorámicas. El relieve obligaba a relacionar el ingreso con los niveles de desplante y la posición de la torre, en lugar de valorar sólo la superficie.

En aquella promoción se manejó el uso habitacional H100C y una licencia para ocho niveles, con cuatro viviendas por nivel. El escenario correspondía a 8 × 4 = 32 viviendas como máximo. La capacidad indicada no eliminaba las decisiones de implantación: accesos, excavaciones y relación entre edificio y pendiente seguían siendo parte sustantiva del análisis.

La cercanía al Ayuntamiento, la UNITEC, el IMSS y Multiplaza Alamedas —con referencias de diez minutos en la oferta— situaba el predio dentro de un entorno de servicios consolidado. El precio de promoción fue de $13,751,000 MXN.

La pieza comercial de Rincón de la Montaña formó parte de mi evaluación territorial y promoción con Homex. La imagen original identificaba un lote de 3,000 m² netos, con uso comercial sobre una vialidad primaria y alta visibilidad, dentro del desarrollo urbanizado con acceso controlado.

La posición al pie de las torres permitía analizar la relación entre el frente comercial, los recorridos internos y la población residente. Contaba con referencias de licencia de uso del suelo, conexión a servicios, equipamientos, seguridad y vistas panorámicas. La forma del predio y el relieve exigían relacionar la superficie con el acceso y la implantación, no tratarla como un rectángulo abstracto.

Este componente se presenta separado de los lotes habitacionales 48 y 52, que tenían superficies y parámetros propios. Mi participación consistió en evaluar sus condiciones territoriales y promover su comercialización, no en atribuirme el diseño arquitectónico de las torres existentes.

El frente al bulevar Santa María fue el punto de partida de mi evaluación de estos lotes, entre las calles Augusto y San Jacinto. Su promoción con Homex comprendió 2,466.68 m² dentro del desarrollo Villas de San Miguel, en un sector de vivienda de interés social y crecimiento urbano.

Se manejó uso habitacional y una vocación comercial asociada a la exposición sobre la vialidad principal. Esa distinción era importante: el flujo y la visibilidad aportaban valor comercial, pero no cambiaban por sí mismos el uso normativo. El catálogo registraba lotes tipo de 96 m² y esquinas de 114.69 y 144 m².

La localización se explicó con referencias de cinco minutos al periférico, a la unidad deportiva y al estadio de los Tecolotes, y quince minutos al Centro Cultural de Nuevo Laredo. El terreno estaba urbanizado. El precio de promoción era de $2,985,000 MXN.

Dos esquinas de distinta dimensión estructuraron este caso de evaluación y promoción con Homex. Trabajé con una superficie conjunta de 1,545.46 m²: un polígono de 317.98 m² y otro de 1,227.48 m². El catálogo conservaba 317.981 m² para el primero y los identificaba como polígono Barrancos, junto al fraccionamiento Los Portales y a Santa Clara; la publicación los presentó como Los Arcos.

La ubicación sobre el bulevar Benjamín Hill, en relación con Arco Maya y Fray Marcos de Niza, aportaba acceso y exposición en el sector sur de Culiacán. El uso indicado era comercial; se plantearon locales, bodegas y alternativas de vivienda social y media como parte de la promoción. Distinguir el uso señalado de los programas explorados era necesario para explicar el alcance de la oferta.

Se manejaron referencias de diez minutos al aeropuerto y al Country Club. El precio conjunto fue de $3,741,000 MXN.

La evaluación de Lagos se concentró en quince lotes habitacionales distribuidos en dos grupos. Participé en su promoción con Homex: diez lotes sobre la calle Lago Hurón sumaban 960.64 m² y cinco sobre el bulevar Lago sumaban 529.75 m². En conjunto representaban 1,490.39 m².

El plano mostraba el acceso al desarrollo, la carretera a San Pedro, el canal pluvial y la relación con el corredor Torreón–San Pedro de las Colonias, el estadio Santos Modelo y el libramiento Laguna Norte. Estas referencias ayudaban a explicar la conexión de las piezas con el sistema vial, sin confundir la escala del desarrollo con la de los quince lotes promovidos.

Se señalaron uso habitacional, factibilidad de servicios y localización en una zona de crecimiento. La lectura territorial permitió relacionar cada grupo de lotes con su frente y sus conexiones inmediatas.

Una esquina sobre el bulevar Santa Anita y la calle Santa Julia definió el interés de Villa Verde. Evalué y promoví con Homex el lote 18, de 1,415.96 m², dentro de un desarrollo urbanizado del sector de expansión de Hermosillo.

El uso señalado era habitacional y comercial. La relación con una glorieta y una vialidad primaria daba al predio una exposición distinta de la de un lote interior. En su entorno predominaba la vivienda de interés social, por lo que la lectura de los accesos y de los servicios de proximidad resultaba relevante para el programa comercial.

La promoción utilizó una referencia de veinte minutos al centro de la ciudad. El precio solicitado era de $1,247,000 MXN.

En esta intervención trabajé con diecinueve lotes de Santa Isabel para su evaluación y promoción con Homex. El catálogo los ubicaba sobre Paseo Bosques de Helechos, al este de Zumpango de Ocampo, con acceso por el Viaducto Bicentenario, y registraba una superficie total de 1,200.31 m².

Se trataba de suelo habitacional urbanizado dentro de una zona de crecimiento. La evaluación atendió la relación de los lotes con las calles y los servicios del desarrollo, distinguiéndolos del terreno comercial de la antigua hacienda, que fue otra oferta.

La publicación se denominó “19 lotes habitacionales” y utilizó referencias de cinco minutos a Paseo Bicentenario y diez minutos al entonces nuevo aeropuerto de Santa Lucía. El precio conjunto de promoción fue de $11,077,000 MXN.

El Carranzaco fue un caso de inserción en ciudad consolidada. Evalué y promoví el predio en San Cristóbal Centro, en la privada 5 de Mayo, próxima a la avenida Revolución o 30-30, frente al acceso vehicular de Plaza Patio Ecatepec y entre dos estaciones del Mexibús. Esa posición reunía transporte, comercio y equipamientos en un mismo entorno de proximidad.

Durante la promoción manejé el perímetro de contención urbana U1 y el uso CU100A. La imagen original señalaba un escenario de 70 departamentos en un máximo de diez niveles. Expresado como relación aritmética, 70 ÷ 10 equivalía a un promedio de siete departamentos por nivel si se distribuyeran de manera uniforme. Esto permite entender la escala del escenario, pero no demuestra que se hubiera resuelto una planta tipo de siete unidades ni que la capacidad proviniera sólo de dividir la superficie entre cien.

El inmueble tenía aproximadamente 350 m² construidos, con tres departamentos habitables, autolavado equipado y estacionamiento. La publicación describía posibilidades comerciales, habitacionales, de servicios, equipamiento, educación y cultura. Mi evaluación debía distinguir la edificación existente del aprovechamiento vertical que se presentaba en la promoción.

La imagen que preparé indicaba 571 m² de terreno y $8,000 MXN por m², a negociar: $4,568,000 MXN. La página conservaba otra versión con 570 m² y un precio de $7,000,000 MXN. Los dos importes correspondían a versiones distintas de la promoción. La evaluación comercial también consideró escritura inscrita, ausencia de gravamen y afectaciones, así como pagos de predial y servicios al corriente.

En Santa Fe trabajé con dos lotes en esquina, una escala distinta de las grandes reservas territoriales. La evaluación y promoción con Homex comprendió el lote 17 de la manzana 41 y el lote 16 de la manzana 76, con una superficie conjunta publicada de 375 m².

El uso era habitacional y se consideró una vocación comercial por su posición en el desarrollo. La lectura de los frentes, el acceso y la relación con las viviendas próximas resultaba más determinante que el tamaño por sí solo. La promoción los situaba a unos quince minutos del centro de Mazatlán y de la playa, como referencias de aquella etapa.

El precio conjunto publicado fue de $186,000 MXN. El importe exacto permite leer correctamente una operación de esta escala.

En Lomas del Mirador evalué y promoví con Homex diecinueve viviendas dentro del desarrollo habitacional. La imagen original indicaba que contaban con proyecto, lote tipo y cochera para dos automóviles, con los prototipos Álamo, Arce, Agave y Azaro.

El plano permitía seguir la estructura del bulevar Lomas del Mirador, las avenidas Monte Sevilla y Granada y la calle Cerro de la Silla. También situaba equipamientos como el CECyTEJ 21 y espacios recreativos del entorno. Mi lectura relacionó las viviendas con esa red cotidiana de calles y servicios, en lugar de atribuirles la superficie del desarrollo completo.

El material revisado no indicó una superficie conjunta de las diecinueve viviendas; por ello, la escala del caso se expresa mediante la cantidad de unidades y sus características originales.

En Los Ángeles trabajé en la evaluación territorial y promoción con Homex de una reserva en Mexicali. El archivo geográfico conserva la localización utilizada durante aquella intervención.

El registro de ubicación sustenta la experiencia territorial. El material disponible no incluía superficies, precios ni parámetros normativos, por lo que la lectura se concentró en la localización del predio dentro de Mexicali.

La vivienda multifamiliar construida distinguió mi participación en Parque Real de Loreto. Evalué y promoví con Homex un conjunto de dieciocho departamentos, asociado a un prototipo de tres niveles sobre la avenida Real de Loreto, con conexión a vialidades primarias y parques recreativos.

La publicación se tituló “6 terrenos urbanizados”, aunque su descripción y el catálogo presentaban dieciocho viviendas o departamentos. La diferencia entre el título y el contenido se mantuvo documentada, sin convertir seis terrenos en una superficie que no aparecía en los materiales. El análisis se apoyó en la relación del conjunto con sus accesos, las áreas recreativas y la expansión de Pesquería.

Durante la promoción se manejaron referencias de diez minutos al centro de Pesquería y al aeropuerto internacional de Monterrey. El precio publicado fue de $4,455,000 MXN. No se consignó una superficie total comprobable en estas fuentes.

Puerto Azul fue una experiencia de evaluación y promoción con Homex centrada en 101 viviendas, no únicamente en suelo vacante. El catálogo identificaba el prototipo Arce y la dirección avenida Puerto Real 266, interior 1-1A, colonia Puerto Azul, código postal 22810.

La lectura del caso relacionó la vivienda con sus accesos, las áreas comerciales y los espacios deportivos situados aproximadamente a dos cuadras al norte. La promoción destacó vistas panorámicas y una referencia de quince minutos a la playa. Estos elementos permitían presentar el conjunto dentro de su entorno urbano y costero, sin reducir la experiencia a la cantidad de unidades.

El precio conjunto era de $24,998,000 MXN. El material revisado no consignaba una superficie total de terreno.

El polígono identificado como 1297 en San Pedro formó parte de mi evaluación territorial y promoción con Homex en Chiapas. El archivo de localización permitió identificar con precisión el ámbito territorial del trabajo realizado.

Aunque compartía el nombre San Pedro con otra reserva, correspondía a un polígono distinto. Por ello, su lectura no incorporó los 90,327.91 m² ni las 1,040 viviendas documentadas para Parque San Pedro.

Villa Maya formó parte de mi trabajo de evaluación territorial y promoción con Homex en Playa del Carmen. El archivo de localización que utilicé conserva la referencia geográfica de la reserva y permite situarla dentro del ámbito de expansión urbana.

El material disponible documentó la ubicación de la reserva, pero no incluyó una superficie, un precio ni una clave de uso del suelo. La experiencia se concentró, por tanto, en su localización dentro del crecimiento urbano de Playa del Carmen.