Experiencia territorial

Cañada Real reunió 256,961.25 m² de suelo en breña, equivalentes a 25.70 ha, dentro del fraccionamiento del mismo nombre. El expediente de la etapa analizada registró uso habitacional, proyecto de lotificación, puntos de conexión a servicios y cercanía aproximada de 100 m con el corredor Guadalajara–Zapotlanejo.

Mi revisión separó la superficie total de las condiciones reales de acceso, conexión a infraestructura y continuidad con El Vado y los sectores urbanos próximos. En una reserva de esta escala, la proximidad a una carretera no sustituye la comprobación de vialidades, servicios y capacidad de urbanización antes de plantear vivienda.

Las parcelas P39, P30, P76 y S/N sumaban 207,675.59 m² en el borde oriental de Ciudad Juárez. La P39 aportaba 71,247.00 m² y las parcelas P30, P76 y S/N reunían 136,428.59 m²; los antecedentes las situaban cerca de Banús y Bonanza, aproximadamente a 1 km del bulevar Juan Pablo II, con vocación habitacional, comercial e industrial.

Las traté como piezas independientes y no como un solo terreno. Comparé accesos, frentes, vivienda cercana, conexiones a servicios y relación con el crecimiento urbano para reconocer qué programa podía corresponder a cada parcela y qué supuestos todavía requerían comprobación normativa.

Santa Teresa X reunió 198,371.07 m², aproximadamente 19.84 ha, distribuidos en los lotes 9, 10, 11 y 27, una cañada y un área común. El expediente de la época registró uso habitacional H100A, equipamientos próximos y conexiones hacia Tula–Jorobas, la autopista México–Querétaro y el centro de Huehuetoca.

La revisión distinguió la superficie territorial de la superficie susceptible de implantación. La cañada, el área común, los accesos y las conexiones a servicios debían leerse junto con la clave normativa; una cifra global de hectáreas no equivalía por sí sola a superficie desarrollable.

La reserva Ejido Lázaro Cárdenas comprendía 158,814.89 m², cerca de 15.9 ha, vinculados con Palma Real en Tijuana. Los catálogos históricos registraron uso habitacional-comercial, vivienda social y media, así como un proyecto de lotificación asociado con el crecimiento residencial de la zona.

Revisé continuidad entre los polígonos, accesos, áreas habitacionales próximas y puntos de conexión a servicios. La escala del terreno exigía comprobar cómo se enlazaría con la estructura urbana existente antes de convertir la superficie disponible en una expectativa de densidad o programa.

Villas del Manantial agrupaba las reservas P35 y P65 y un lote comercial independiente de 9,378 m². El expediente comercial reportó 119,933.17 m² para el componente habitacional y relacionó los predios con accesos, factibilidades, equipamientos, la Feria de Durango y el corredor Durango–Mezquital.

Una publicación histórica desglosa 76,478.892 m² para P35 y 41,088.420 m² para P65, cifras que no coinciden aritméticamente con el total global del catálogo. Conservo 119,933.17 m² como dato histórico de inventario, no como levantamiento; mi revisión separó esa discrepancia documental del análisis de accesos, servicios y función comercial.

Parque San Pedro comprendía 90,327.91 m² de suelo en breña. La documentación de esa etapa registró uso habitacional de alta densidad, factibilidades y un proyecto autorizado para 1,040 viviendas dentro del fraccionamiento, con relación vial hacia el área de Tuxtla Gutiérrez.

Revisé la cifra de viviendas frente a accesos, infraestructura disponible y escala territorial. La autorización pertenece al expediente histórico y requeriría validación para cualquier operación actual; el dato útil del caso es cómo la densidad normativa debía comprobarse junto con servicios y capacidad física del sitio.

Rancho San Melitón comprendía 86,168.93 m², aproximadamente 8.62 ha, en Zumpango. El expediente histórico registró perímetro de contención urbana U3, uso H100B y un escenario de hasta 861 viviendas en cinco niveles; el terreno se encontraba en breña con siembra de nopaleras.

Relacioné densidad, accesos, condición física y crecimiento urbano antes de valorar el aprovechamiento. Las claves U3 y H100B corresponden a la etapa documentada y no deben leerse como derechos vigentes; para una decisión actual sería necesario revisar nuevamente uso del suelo, infraestructura y situación jurídica.

Cumbres reunió 71,978.55 m² distribuidos en las parcelas 366 y 434 y las manzanas 4, 5, 6 y 7. Los antecedentes registraron uso habitacional, puntos de conexión a servicios, equipamientos y accesos dentro del desarrollo de Tlajomulco de Zúñiga.

Comparé las dos parcelas de mayor escala con las manzanas ya insertas en el tejido urbano. Esa lectura permitió distinguir suelo en breña, piezas con distinto frente y grados diferentes de urbanización; agruparlas únicamente por superficie habría ocultado diferencias que afectaban acceso, servicios y forma de aprovechamiento.

Los Ahijaderos comprendía 20,402.00 m² dentro del área de Valle del Nevado, al sureste de Calimaya y a unos 2.65 km de la autopista Lerma–Tenango del Valle. Los materiales históricos mencionan vivienda, comercio y servicios como posibilidades de uso, pero emplean de manera distinta los términos suelo en breña y terreno urbanizado.

Por esa inconsistencia no presento el grado de urbanización como dato confirmado. Revisé accesibilidad, equipamientos próximos, vivienda existente y conexiones a servicios; cualquier proyecto actual tendría que comprobar primero condición física, uso del suelo y factibilidades antes de definir programa.

Santa Teresa V comprendía 17,096.82 m² en una esquina del desarrollo Santa Teresa. La documentación de la etapa analizada registró uso CUR, Centro Urbano Regional, dos frentes de acceso y cercanía con la carretera Tula–Jorobas, dentro de un sector con alta presencia habitacional.

Estudié exposición, accesibilidad, equipamiento y recorridos de la población residente para valorar comercio y servicios asociados con esa escala urbana. La clave CUR pertenece al expediente histórico; una decisión actual tendría que comprobar normativa, demanda y conexiones antes de asignar un programa comercial.

Costa Dorada estaba integrada por dos fracciones que sumaban 16,597.41 m² dentro del fraccionamiento del mismo nombre, al sureste de Acapulco. Los antecedentes registraron uso habitacional, factibilidades de servicios, accesos y relación con el bulevar Costa Dorada y el corredor Cayaco–Puerto Marqués.

Analicé las dos piezas por separado antes de estudiar su uso conjunto. La comparación de frentes, continuidad urbana y conexión con vivienda existente permitía detectar diferencias que una sola cifra de superficie no mostraba y definir qué información debía comprobarse antes de una inversión.

Paraíso Las Dunas reunió 14,884.75 m² distribuidos en varias manzanas con componentes habitacionales y comerciales. Los antecedentes los describían como terrenos urbanizados dentro del fraccionamiento, con accesos y piezas comerciales vinculadas con vialidades de mayor exposición.

Separé la lectura de las manzanas residenciales de los lotes comerciales. Revisé frentes, recorridos internos, servicios y relación con la vivienda existente para entender la función de cada pieza; en un inventario fragmentado, ubicación dentro del conjunto podía pesar tanto como la superficie de cada lote.

Valle de San Miguel comprendía tres parcelas de 8,192.00, 3,240.00 y 2,993.90 m², con 14,425.90 m² en conjunto. Se encontraban dentro del fraccionamiento del mismo nombre, próximas a vivienda existente y equipamientos, con conexión regional hacia Huejotzingo y el aeropuerto de Puebla.

Revisé accesos, vegetación, relación con el desarrollo construido y posibles usos habitacionales o comerciales. La presencia de población cercana podía indicar demanda, pero no sustituía la comprobación de uso del suelo, servicios y capacidad física de los tres predios.

Real Ixtapa comprendía 13,116.47 m² de suelo habitacional sobre el bulevar del mismo nombre. El catálogo histórico documentó un proyecto de lotificación para 51 viviendas de interés social, factibilidades de servicios y ubicación dentro de una zona de crecimiento residencial.

Revisé calles internas, accesos, continuidad con la vivienda existente y conexión con servicios. La escala del predio permitía estudiar un desarrollo habitacional compacto, pero la cifra de 51 viviendas pertenecía al expediente de esa etapa y debía comprobarse nuevamente antes de cualquier proyecto actual.

El lote 48 de Rincón de la Montaña tenía 8,607.14 m² de superficie bruta y 3,129.87 m² netos sin talud. El expediente registró uso H100C, hasta ocho niveles y un máximo de 32 viviendas, además de acceso controlado y conexiones a servicios dentro del fraccionamiento.

La diferencia entre superficie bruta y neta fue el dato central del análisis. Revisé pendiente, acceso, desplante y capacidad normativa para no asignar valor edificable al talud; el caso muestra por qué una ficha de terreno debe distinguir metros cuadrados territoriales de metros realmente utilizables.

Parque Andares comprendía 7,383.02 m² sobre el bulevar de Los Prados, dentro del fraccionamiento del mismo nombre. Los antecedentes registraron proyecto de lotificación autorizado, factibilidades, uso habitacional-comercial, acceso sobre vialidad primaria y una afectación dibujada en la documentación disponible.

Mi revisión separó perímetro, afectación y superficie útil para implantación. También contrasté vialidad, vivienda próxima y conexiones a servicios; antes de asignar densidad o programa era necesario conocer cuánto suelo podía utilizarse realmente y bajo qué condiciones normativas.

El lote comercial de Santa Isabel comprendía 5,096.11 m² e incluía el casco de una antigua hacienda. El expediente de la época registró uso comercial autorizado, ubicación dentro de un fraccionamiento de aproximadamente 3,500 viviendas y relación inmediata con equipamientos y recorridos vecinales.

Estudié la construcción existente como parte del activo, no como un obstáculo que pudiera ignorarse. Accesos, estado del inmueble, costos de reutilización, exposición y demanda del desarrollo debían revisarse juntos antes de decidir entre conservar, adaptar o sustituir lo construido.

El lote 52 de Rincón de la Montaña comprendía 3,988.04 m² netos sobre una pendiente ascendente. La documentación histórica registró uso H100C, hasta ocho niveles y un máximo de 32 viviendas, además de acceso controlado, servicios y equipamientos próximos.

Relacioné la clave normativa con pendiente, acceso, movimiento de tierras y posición de una posible edificación. El número máximo de viviendas no equivalía a una solución automática; antes de estimar aprovechamiento era necesario comprobar cómo el relieve afectaba desplante, circulaciones y costo de urbanización.

El componente comercial de Rincón de la Montaña comprendía aproximadamente 3,000 m² sobre una vialidad interna del desarrollo, próximo a las torres habitacionales. La superficie conservada en el archivo es aproximada y se trata como antecedente, no como medición vigente.

Lo estudié por separado de los lotes 48 y 52. Accesos, frente, relieve, servicios y población residente definían preguntas distintas a las del suelo habitacional; esa separación evitaba trasladar parámetros residenciales a una pieza destinada a actividad comercial.

Villas de San Miguel reunía 2,466.68 m² de lotes habitacionales sobre el bulevar Santa María y las calles Augusto y San Jacinto. El catálogo registró lotes tipo de 96.00 m² y esquinas de 114.69 y 144 m²; la documentación comercial también señalaba exposición sobre vialidad como posible condición para actividades de servicio o comercio.

Revisé urbanización, frentes, accesos y crecimiento habitacional del sector. Mantuve separado el uso habitacional documentado de cualquier uso comercial posible, porque esa lectura requería comprobar compatibilidad normativa y demanda antes de considerarse.

Los Arcos · polígono Barrancos estaba formado por dos lotes comerciales de 317.98 y 1,227.48 m², con 1,545.46 m² en conjunto. Se localizaban sobre el bulevar Benjamín Hill, con accesos en esquina, frente a vialidad primaria y usos mixtos próximos.

Analicé ambos polígonos de manera independiente porque tamaño, frente y posición condicionaban programas distintos. La lectura conjunta servía para reconocer mercado y continuidad comercial, pero la accesibilidad de cada lote debía resolverse por separado antes de definir una operación.

Lagos estaba integrado por quince lotes habitacionales que sumaban 1,490.39 m². Diez lotes sobre la calle Lago Hurón reunían 960.64 m² y cinco sobre el bulevar Lagos sumaban 529.75 m²; el catálogo registró uso habitacional, factibilidad de acceso y servicios dentro de una zona de crecimiento.

Revisé posición, frente y relación con el corredor Torreón–San Pedro. La división en dos grupos hacía necesario comparar accesibilidad y exposición, porque quince lotes dentro del mismo fraccionamiento no tenían necesariamente el mismo valor urbano ni las mismas condiciones de uso.

El lote 18 de Villa Verde comprendía 1,415.96 m² en una glorieta del desarrollo, con tres frentes y exposición sobre vialidad primaria. Los antecedentes registraron uso habitacional-comercial, accesos y puntos de conexión a servicios dentro de un sector de crecimiento de Hermosillo.

Evalué frentes, entradas posibles, vivienda existente y relación con la glorieta. En un terreno de esta escala, la geometría y la posición podían pesar más que el área total para una actividad comercial; la compatibilidad normativa debía comprobarse antes de definir un uso.

Santa Isabel reunía diecinueve lotes habitacionales urbanizados con una superficie conjunta documentada de aproximadamente 1,200.31 m². Los lotes se encontraban dentro del crecimiento residencial de Zumpango y pertenecían a un componente distinto del lote comercial con antigua hacienda del mismo desarrollo.

Revisé calles internas, accesos, servicios y relación con las viviendas construidas. Separar ambos expedientes permitió leer estos lotes como inventario residencial y no mezclar su evaluación con la construcción existente, el uso comercial y las condiciones propias de la antigua hacienda.

El Carranzaco correspondía a un predio urbano de aproximadamente 570–571 m² en San Cristóbal Centro, con cerca de 350 m² de construcción. El expediente registró tres departamentos habitables, área para autolavado, patio de estacionamiento, uso CU100A y ubicación frente al acceso de Plaza Patio Ecatepec, entre dos estaciones de Mexibús.

La documentación comercial también señalaba escritura inscrita, ausencia de gravámenes y pagos al corriente en esa etapa. Revisé suelo, construcción, transporte y expediente jurídico como una sola unidad de decisión; esos antecedentes son históricos y tendrían que verificarse nuevamente antes de cualquier operación actual.

Santa Fe correspondía a dos lotes en esquina, identificados como Manzana 41 Lote 17 y Manzana 76 Lote 16, dentro del fraccionamiento del mismo nombre. El argumento de venta y una lista posterior registran 375.00 m² en conjunto, mientras una lista anterior consigna 224.978 m²; por ello la superficie histórica presenta una discrepancia documental.

Conservo 375.00 m² como la cifra usada en la documentación posterior, pero no la trato como levantamiento definitivo. Revisé esquina, vialidad, accesos, vivienda cercana y vocación comercial señalada en el archivo; una operación actual tendría que confirmar superficie registral y uso del suelo.

Lomas del Mirador correspondía a diecinueve viviendas dentro de un desarrollo habitacional con distintos prototipos en Tlajomulco de Zúñiga. El archivo comercial conserva el número de viviendas, pero no una superficie territorial total suficientemente consistente para publicarla como dato del caso.

Mi participación se centró en la evaluación y promoción del conjunto. Revisé su relación con el bulevar Lomas del Mirador, vialidades internas, equipamientos educativos y áreas recreativas; esta ficha se entiende como experiencia sobre vivienda dentro de un desarrollo y no como una reserva de suelo con superficie comprobada.

Los Ángeles forma parte de mi archivo profesional de evaluación territorial en Mexicali. Los documentos conservados permiten identificar la participación y la localización general, pero no contienen datos suficientes para publicar con seguridad superficie, uso del suelo, número de unidades o parámetros normativos.

Mantengo esa limitación de forma expresa. Para un cliente, una ficha incompleta es más útil cuando señala qué falta que cuando rellena vacíos con supuestos; este antecedente documenta la necesidad de recuperar expediente, superficie registral y normativa antes de emitir una conclusión de viabilidad.

Parque Real de Loreto correspondía a vivienda multifamiliar en Pesquería. Un argumento comercial posterior registra dieciocho departamentos, mientras una lista de precios anterior consigna seis unidades; como los archivos no coinciden, conservo dieciocho como la cifra mejor respaldada por la documentación posterior y dejo explícita la diferencia.

Revisé vialidades, accesos, puntos de conexión a servicios, equipamientos y áreas comunes del desarrollo. No publico una superficie territorial porque el archivo disponible no la documenta con suficiente consistencia; para una revisión actual sería necesario reconstruir el expediente de suelo y vivienda.

Puerto Azul correspondía a un conjunto de 101 viviendas dentro de un fraccionamiento de Ensenada. Los materiales históricos lo relacionan con el prototipo Arce, vialidades del desarrollo, equipamientos, áreas deportivas y acceso hacia la zona costera; no conservan una superficie total de suelo suficientemente respaldada para esta ficha.

La evaluación se concentró en accesos, servicios y relación del conjunto con la estructura urbana. Este caso documenta experiencia sobre vivienda construida y su inserción territorial, no una reserva de suelo disponible para venta o desarrollo actual.

El polígono 1297 pertenece a una evaluación territorial realizada en Chiapas y conserva un archivo geográfico que identifica el ámbito estudiado. La documentación disponible no permite confirmar superficie, uso del suelo, número de viviendas ni parámetros normativos.

Mantengo el expediente separado de Parque San Pedro, que sí cuenta con superficie y datos de vivienda propios. Esa distinción evita transferir cifras entre archivos con referencias geográficas similares y deja claro qué información tendría que recuperarse antes de emitir una lectura técnica del predio.

Villa Maya correspondía a un predio de 244.65 m² dentro de un condominio urbanizado en Playa del Carmen. El catálogo histórico documentó una torre de tres niveles con dos departamentos por planta, seis unidades en total, alberca de uso común y cercanía con equipamientos educativos y deportivos.

Revisé accesos, servicios, áreas comunes y capacidad física del predio. La escala obligaba a comprobar cómo podían resolverse seis unidades dentro de 244.65 m² y coordinarse con el régimen del conjunto; el archivo no conserva un uso del suelo suficientemente claro para publicarlo como dato vigente.