El proyecto El Risco Lote 1, en el cual colaboré con el licenciado Alfredo Zepeda de Desarrolladora Homex*, analizaba la viabilidad de un conjunto urbano en Tlalnepantla, Estado de México. Utilicé herramientas como sistemas de información geográfica (SIG) en línea para comprender el entorno urbano y una hoja de cálculo en Excel para generar proyecciones detalladas y rápidas sobre la viabilidad del desarrollo. El predio, con una extensión de aproximadamente 131,000 m², se encuentra en una zona accidentada con un desnivel ascendente de hasta 60 metros, lo que requirió aplicar estrategias de corte y terraplén para planificar los movimientos de tierra y determinar la ubicación y estructura ideal de los edificios.

El antecedente del predio revela intentos previos de desarrollo por parte de Urvitec y Grupo Carso, los cuales no fructificaron debido a la falta de autorizaciones estatales y la precaria situación de la concesión de un pozo de agua. Este antecedente indica la importancia de una alineación estrecha con las regulaciones y el plan municipal de desarrollo urbano que designa la zona como H100A, permitiendo una densidad de 100 viviendas por hectárea.

El estudio de viabilidad (EVI) contempló la construcción de aproximadamente 1,300 unidades habitacionales, adaptadas al accidentado desnivel del predio que alcanza los 60 m. Propuse un acomodo de edificios en las zonas con mayores pendientes, complementado con áreas verdes diseñadas para integrar lagos artificiales en los centros, fomentando la convivencia social y aprovechando al máximo las características del terreno. Al desarrollar un anteproyecto, los directivos de Homex informaron que esta propuesta podría ser viable, siempre y cuando se manejaran adecuadamente los desniveles del terreno, la regularización del pozo de agua y las descargas residuales.

Una de las principales amenazas identificadas fue la presencia de un ducto de Pemex en el sitio que condicionó a una superficie de afectación que se aprovechó para generar espacios deportivos y áreas verdes, además de la necesidad de gestionar la descarga de aguas residuales hacia el Gran Canal al sur. Para abordar esta situación, investigué la técnica del tubo hincado y consulté con ingenieros especializados de Homex, quienes confirmaron su viabilidad y aportaron confianza para incluir esta solución en el estudio. Estos elementos agregaban capas de complejidad al desarrollo potencial del proyecto, identificadas en el EVI. Todo esto lo logré gracias a la implementación de Building Information Modeling (BIM), que permitió visualizar y coordinar estas propuestas en un entorno digital, asegurando una planificación precisa y eficiente.

Aunque El Risco Lote 1 aspiraba a convertirse en un DUIS** no avanzó desde la etapa de anteproyecto, su estudio proporcionó valiosos aprendizajes sobre cómo analizar y negociar la adquisición de terrenos, transformando sus retos en oportunidades para desarrollar proyectos que aprovechen al máximo su potencial. El proyecto ilustra los desafíos de la planificación urbana, resaltando la importancia de la colaboración multidisciplinaria y el acuerdo tácito con la viabilidad ambiental en el desarrollo inmobiliario.


* Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. (“Homex” o “la Compañía”) (BMV: HOMEX), empresa dedicada al desarrollo de proyectos de vivienda propios y a la prestación de servicios integrales para el desarrollo, construcción y venta de vivienda de interés social, vivienda media y residencial en México. Homex se destaca como una importante desarrolladora mexicana, fundada en 1989 en Culiacán, especializándose en la producción de viviendas accesibles, logrando una expansión significativa desde construir 5,000 casas anuales hasta más de 50,000, evidenciando su liderazgo en la creación de conjuntos urbanos y gestión de reserva territorial en mercados clave como la Zona Metropolitana del Valle de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana. Para más detalles, en su sitio oficial https://www.homex.com.mx/ri/index.php
** Los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) en México abarcan 9 proyectos certificados, que proveen 338 mil viviendas en 9,000 hectáreas, diseñados para asegurar una vida de calidad para 1.4 millones de personas. Para más información, puedes visitar el sitio de Real Estate Market https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/urbanismo/10467-se-han-certificado-9-desarrollos-urbanos-integrales-sustentables-duis-en-mexico