En 2011, fui comisionado por Alfredo Zepeda para realizar un estudio de viabilidad para el Conjunto Urbano San Agustín, situado en Zumpango, Estado de México. El predio de aproximadamente 35.74 hectáreas se perfilaba para transformarse en un desarrollo urbano integral y sustentable (DUIS)*, proyectando la capacidad de vender hasta 3,400 viviendas mediante un sistema de dosificación del uso del suelo elaborado en Excel, herramienta que he perfeccionado a lo largo de mi experiencia profesional.

No obstante, la propuesta contempló un plan conservador de 1,800 unidades, correspondiendo al 35% del uso del suelo designado para vivienda. La planificación del proyecto se basó en una distribución equilibrada: 11% para equipamiento, incluyendo escuelas desde guarderías hasta una pequeña preparatoria calculadas con los tomos de equipamiento de la extinta Sedesol; 2% para comercio, que contempló un mercado público y un centro comercial; 1% para servicios, y un generoso 25% destinado a áreas verdes, sin incluir posibles afectaciones.

Se propuso la metodología de diseño urbano de Domingo García Ramos para proyectar un sistema Herrey con un sistema reticular de alta precisión que determinó la ubicación ideal de lotes mercantiles, áreas verdes y superficies vendibles. Con el apoyo de un Excel personalizado, logré equilibrar los costos de construcción y determinar un margen de utilidad del 35%, evidenciando la rentabilidad del proyecto. Un aspecto importante fue la integración de una vialidad primaria de 60 metros en el Paseo Bicentenario, complementada con una glorieta para facilitar los accesos al desarrollo, integrando el proyecto con accesos controlados en cada sección.

El diseño urbano se dividió en tres etapas a desarrollarse en 4 años, incluyendo vialidades primarias de 29 metros, el desarrollo de un distribuidor vial al interior (rotondas), asegurando una óptima distribución del tráfico con la inclusión de 8 paraderos de autobuses junto con una estación central de transporte público. Las tipologías de vivienda propuestas variaban desde interés social hasta residenciales de nivel medio. Originalmente contemplé tres tipologías basadas en la cantidad de habitantes por vivienda, pero para atender las necesidades proyectadas, propuse dos prototipos adicionales, alcanzando un total de cinco prototipos que ampliaron el espectro de la población atendida.

A pesar de su potencial, el proyecto no prosperó debido a las dificultades financieras de la Desarrolladora Homex** para la adquisición del predio. Sin embargo, esta experiencia me permitió aplicar los conocimientos adquiridos en mi maestría en urbanismo, identificando el sitio, evaluando la viabilidad y el impacto de grandes desarrollos urbanos. Aunque el Conjunto Urbano San Agustín no se desarrolló debido a dificultades financieras, su estudio destacó la relevancia de un marco nacional robusto de vivienda y estabilidad económica para abordar el rezago habitacional en México. Propuse este proyecto como caso de estudio en mi clase de Desarrollo de proyectos urbanísticos en Unitec, donde mis estudiantes aplicaron herramientas como el sistema Herrey y evaluaron soluciones reales, destacándose la propuesta de mi alumno Marco David Alanis.



* Los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) en México abarcan 9 proyectos certificados, que proveen 338 mil viviendas en 9,000 hectáreas, diseñados para asegurar una vida de calidad para 1.4 millones de personas. Para más información, puedes visitar el sitio de Real Estate Market (https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/urbanismo/10467-se-han-certificado-9-desarrollos-urbanos-integrales-sustentables-duis-en-mexico).

** Desarrolladora Homex, S.A.B. de C.V. (“Homex” o “la Compañía”) (BMV: HOMEX), empresa dedicada al desarrollo de proyectos de vivienda propios y a la prestación de servicios integrales para el desarrollo, construcción y venta de vivienda de interés social, vivienda media y residencial en México. Homex se destaca como una importante desarrolladora mexicana, fundada en 1989 en Culiacán, especializándose en la producción de viviendas accesibles, logrando una expansión significativa desde construir 5,000 casas anuales hasta más de 50,000, evidenciando su liderazgo en la creación de conjuntos urbanos y gestión de reserva territorial en mercados clave como la Zona Metropolitana del Valle de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana. Para más detalles, en su sitio oficial (https://www.homex.com.mx/ri/index.php).