En 2011, fui comisionado por Alfredo Zepeda para realizar un estudio de viabilidad para el "Conjunto Urbano San Agustín", situado en Zumpango, Estado de México. El terreno de aproximadamente 35.74 hectáreas se perfilaba para transformarse en un desarrollo urbano integral y sustentable (DUIS), con la capacidad de albergar hasta 3,400 viviendas.

No obstante, la propuesta se enfocó en un plan más conservador de 1,800 unidades, correspondiendo al 35% del uso del suelo designado para vivienda. La planificación del proyecto se basó en una distribución equilibrada: 11% para equipamiento, 2% para comercio, 1% para servicios y un generoso 25% destinado a áreas verdes, sin incluir posibles afectaciones.

Se propuso la metodología de diseño urbano de Domingo García Ramos para proyectar un sistema Herrey con un sistema reticular de alta precisión para la distribución de lotes mercantiles, áreas verdes y superficies vendibles, optimizando la densidad y su potencial tasa de retorno, comprobada por un estudio de viabilidad que arrojó un margen de utilidad del 35%. Un aspecto destacado fue la integración de una vialidad primaria de 60 metros en el Paseo Bicentenario, complementada con una glorieta para facilitar los accesos al desarrollo, integrando el proyecto con accesos controlados en cada sección.

El diseño urbano se dividió en tres etapas a desarrollarse en 4 años, incluyendo vialidades primarias de 29 metros, el desarrollo de un distribuidor vial al interior (rotondas), asegurando una óptima distribución del tráfico y la inclusión de 8 paraderos de autobuses junto con una estación central de transporte público. Las tipologías de vivienda propuestas variaban desde interés social hasta residenciales de nivel medio, buscando atender a un amplio espectro de la población, para un total de 5 prototipos.

A pesar de su potencial, el proyecto no prosperó debido a las dificultades financieras de la desarrolladora Homex para la adquisición del predio. Sin embargo, esta experiencia me permitió aplicar los conocimientos adquiridos en mi maestría en urbanismo, evaluando la viabilidad y el impacto de grandes desarrollos urbanos. Aunque "Conjunto Urbano San Agustín" no se materializó, su estudio demostró la importancia de contar con un sólido marco nacional de vivienda y estabilidad financiera para superar el rezago habitacional en México y me dio pauta para proponerlo como caso de estudio con mis estudiantes de Unitec, donde desarrolló mi alumno Marco David Alanis una propuesta destacada en este predio.


* Los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) en México abarcan 9 proyectos certificados, que proveen 338 mil viviendas en 9,000 hectáreas, diseñados para asegurar una vida de calidad para 1.4 millones de personas. Para más información, puedes visitar el sitio de Real Estate Market (https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/urbanismo/10467-se-han-certificado-9-desarrollos-urbanos-integrales-sustentables-duis-en-mexico).

* Homex se destaca como una importante desarrolladora mexicana, fundada en 1989 en Culiacán. Se ha especializado en la producción de viviendas accesibles, logrando una expansión significativa desde construir 5,000 casas anuales hasta más de 50,000, evidenciando su liderazgo en la creación de conjuntos urbanos y gestión de reserva territorial en mercados clave como el Área Metropolitana de Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana. Para más detalles, en su sitio oficial (https://www.homex.com.mx/ri/index.php).